Czym jest i na czym polega umowa deweloperska?

• Umowa deweloperska określa obowiązki dewelopera i nabywcy nieruchomości.
• Przez podpisanie umowy deweloper zobowiązuje się przenieść prawo własności na nabywcę.
• Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego.
• W dokumencie muszą znaleźć się informacje istotne dla obu stron.
• Umowa deweloperska nie jest tym samym co umowa przedwstępna, choć czasem jest tak postrzegana.
• Potencjalny nabywca może również poprzedzić umowę deweloperską umową rezerwacyjną.
• Przed podpisaniem umowy warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kar umownych, zmiany ceny mieszkania i możliwości odstąpienia od umowy.

Umowa deweloperska – czym jest?

Umowa podpisywana przez dewelopera i nabywcę nieruchomości określa obowiązki obu stron. Zasady jej tworzenia zostały uregulowane w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwaną ustawą deweloperską (Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku). Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Zakłada przeniesienie własności mieszkania z dewelopera na kupującego oraz dokonanie płatności przez nabywcę na rzecz dewelopera.

W dokumencie powinny znaleźć się istotne dla nabywcy i dewelopera informacje dotyczące inwestycji. Wszystkie zapisy są wiążące dla obu stron, dlatego na tej podstawie będą egzekwowane ich prawa, jeśli pojawią się spory. Potencjalny nabywca nieruchomości powinien przeanalizować zapisy umowy przed jej podpisaniem. Co powinno się w niej znaleźć?

• oznaczenie stron, miejsce i data podpisania umowy;
• określenie ceny nieruchomości;
• informacje o nieruchomości – powierzchnia działki, stan prawny, oznaczenie właściciela, obciążenia hipoteczne, służebności;
• termin przeniesienia prawa własności na nabywcę;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji;
• określenie wysokości ewentualnych kar i odsetek dla obu stron;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu;
• numer pozwolenia na budowę;
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Pełny wykaz elementów, które powinny znaleźć się w takim dokumencie, znajduje się w rozdziale 6, art. 35 ustawy deweloperskiej.

Pierwsza ustawa deweloperska została uchwalona 16 września 2011 roku, jednak weszła w życie dopiero rok później, 29 kwietnia 2012 roku. Od roku 2018 pracowano nad jej nowelizacją – projekt sporządzony przez Radę Ministrów został przyjęty w lutym 2020 roku. Ostatecznie ustawę uchwalono 20 maja 2021 roku i ogłoszono ją 30 czerwca 2021 roku. W życie weszła 1 lipca 2022 roku. Jednak nie oznacza to, że od tego momentu obowiązuje – do 1 lipca 2024 roku firmy deweloperskie nadal działały na starych zasadach w stosunku do przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem 1 lipca 2022 r.

Kim jest deweloper?

Deweloper realizuje projekty na rynku nieruchomości. Zajmuje się planowaniem i realizacją inwestycji budowlanych, które są przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Mogą to być projekty mieszkaniowe lub komercyjne. Oznacza to, że deweloper inwestuje także w obiekty biurowe, przemysłowe, użyteczności publicznej, galerie handlowe.

Jego zadaniem jest ustanowienie własności lokalu i następnie przeniesienie jej na nabywcę. Jego odpowiedzialność polega natomiast na wypełnieniu zapisów umowy deweloperskiej, a jego działalność regulują przepisy ustawy deweloperskiej.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Wiele osób myli dwa rodzaje zapisów, traktując umowę deweloperską na równi z umową przedwstępną. Jednak trzeba pamiętać o jednej zasadniczej różnicy – umowa przedwstępna dotyczy lokalu, który już istnieje, natomiast deweloperska tego, który dopiero ma powstać. Drugą ważną kwestią są terminy – umowa deweloperska obowiązuje zazwyczaj przez kilka lat, a przedwstępna przez znacznie krótszy okres. Są to więc dwa dokumenty, które, choć dotyczą zakupu nieruchomości, różnią się w kwestiach prawnych.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska

Z deweloperem można również podpisać umowę rezerwacyjną. Nie daje ona jednak tych samych uprawnień co umowa deweloperska, a jedynie umożliwia rezerwację lokalu tj. wyłączenie go z oferty sprzedaży na czas rezerwacji. Nie oznacza to jednak, że deweloper ma obowiązek przenieść prawo własności nieruchomości na potencjalnego nabywcę. Zainteresowany lokalem musi również wnieść na poczet inwestycji zaliczkę.

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Umowa deweloperska powinna zabezpieczać interesy nabywcy. Dlatego warto ją zawsze dokładnie przeanalizować. Kupujący chce mieć pewność, że jego środki są bezpiecznie ulokowane. Zarówno zapisy umowy, jak i rachunek powierniczy mają chronić przyszłego właściciela lokalu przed niewywiązaniem się dewelopera z umowy. Punkty, na które warto zwrócić szczególną uwagę, podpisując umowę.

Klauzule dotyczące kar umownych

Istotne są również zapisy dotyczące kar umownych wynikających z niewykonania lub nieprawidłowej realizacji zobowiązań przez jedną ze stron. Sankcje mogą mieć jedynie charakter finansowy. Wysokość kar musi być precyzyjnie określona.

Koszty utrzymania po wydaniu mieszkania

Od momentu wydania mieszkania i przekazania praw własności na właścicielu spoczywa obowiązek wnoszenia opłat za lokal. W umowie powinny znaleźć się informacje o ich rodzaju oraz sposobie rozliczania mediów (osobiście, przez dewelopera). Nabywcę zainteresuje również, czy będzie pobierana opłata za administrowanie budynkiem.

Koszt procesu notarialnego

Opłaty tego typu powinny w równej części obciążać zarówno nabywcę, jak i dewelopera. Ważne, aby stosowny zapis pojawił się w umowie.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny

Zakup mieszkania lub domu przy wykorzystaniu zgromadzonych oszczędności to dla wielu niedościgłe marzenie. Dlatego też spora część nabywców decyduje się na skorzystanie z zewnętrznego finansowania. Oznacza to konieczność złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Jednak pojawia się pytanie, w którym momencie należy zwrócić się do banku z prośbą o wsparcie? W wielu przypadkach instytucja ta wymaga, aby udowodnić, na jaki cel zostaną przeznaczone środki. Wniosek warto więc złożyć zaraz po podpisaniu umowy. Ten dokument jest dla banku potwierdzeniem, na co zostaną przeznaczone pożyczone środki. Jednak zanim wystąpisz z wnioskiem do banku, pamiętaj, aby przeanalizować swoją historię i zdolność kredytową.