Kredyt hipoteczny – czym jest i jak działa?

• Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu, w ramach którego bank przyjmuje nieruchomość jako zabezpieczenie, czyli ustanawia na niej hipotekę
• Hipoteka to ograniczenie prawa rzeczowego np. do kupionego mieszkania.
• Podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny bank oceni Twoją zdolność kredytową na podstawie wysokości dochodów, rodzaju zatrudnienia oraz obciążeń finansowych i innych.
• Całkowity koszt kredytu hipotecznego obejmuje m.in. koszty odsetkowe, prowizje oraz ubezpieczenia spłaty kredytu.

Kredyt hipoteczny: co to takiego?

Kredyty hipoteczne to rodzaj kredytów, które pozwalają na uzyskanie dużych sum pieniędzy np. na zakup lokalu mieszkalnego. W ich przypadku ustanawia się na nieruchomości hipotekę jako zabezpieczenie spłaty rat. Instytucja kredytowa, najczęściej bank, na podstawie umowy kredytowej i ustanowionej hipoteki nabywa prawo do rozporządzenia nieruchomością w przypadku, gdy kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać zobowiązań kredytowych związanych z nabytą nieruchomością.

 

Co to jest kredyt hipoteczny na mieszkanie w świetle prawa?

W ustawie z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wyjaśnione jest to, czym jest kredyt hipoteczny oraz jak wygląda nadzór nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Jeśli interesuje Cię kredyt na mieszkanie np. na osiedlu Urzeka, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny. Zgodnie z przepisami będzie on w tym przypadku umową, w której kredytodawca udziela kredytu zabezpieczonego hipoteką, lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.

W zawartej umowie dokładnie określa się cel, na jaki ma zostać przeznaczone finansowanie. Może to być np. apartament nad morzem lub także zakup lokalu mieszkalnego, gdzie w wydzielonej części będzie prowadzona działalność gospodarcza.

 

Kredyt hipoteczny – na czym polega?

Zastanawiasz się, jak działa kredyt hipoteczny? Gdy pójdziesz do banku ubiegać się o przyznanie określonej sumy na zakup mieszkania, instytucja ta udzieli Ci kredytu, ale w zamian potraktuje nieruchomość jako zabezpieczenie i ustanowi na niej hipotekę Stąd właśnie wzięła się nazwa kredyt hipoteczny, pochodząca od słowa hipoteka. Co to takiego? Jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Informacja o obciążeniu hipoteką musi zostać umieszczona jako wpis w dziale IV księgi wieczystej. 

Po co stosuje się hipotekę? Chodzi o to, że przy udzielaniu kredytu na zakup mieszkania,  na przykład na osiedlu Nowe Południe w Gdańsku, bank będzie starał się zminimalizować ryzyko, jakie może ponieść, gdyby kredytobiorca zaprzestał spłacania rat.

Kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć, zanim go weźmiesz?

Zabezpieczenie w postaci nieruchomości nie jest jedynym warunkiem kredytu hipotecznego. Instytucja finansowa udzielająca pożyczki zazwyczaj narzuca jeszcze inne wymagania.

• Wkład własny, czyli zgromadzone, udokumentowane środki, które będą lub zostały przeznaczone na zakup nieruchomości. W przypadku lokalu mieszkalnego od dewelopera mogą to być pieniądze zgromadzone na koncie lub np. zapłacona zaliczka czy wpłacone transze. To, ile wkładu własnego na mieszkanie potrzebujesz, zależy od ceny lub od wartości finansowanej nieruchomości. Niektóre banki wymagają jedynie 10% wkładu własnego, a wyjątkiem od zasady jego wniesienia  jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.
• Zdolność kredytowa, czyli maksymalna kwota kredytu, jaką bank może przyznać na podstawie oceny różnych czynników identyfikujących kredytobiorcę. Najczęściej są to: wysokość dochodu, dokumenty potwierdzające sytuację finansową (np. umowa o pracę lub inny rodzaj zatrudnienia), wysokość dochodu, wiek i stan cywilny oraz miesięczne zobowiązania (np. wysokość opłacanych rachunków).
• Wiarygodność kredytowa, czyli historia zaciągniętych wcześniej zobowiązań finansowych, tych już spłaconych, jak i tych w trakcie spłaty. Wszystkie niezbędne informacje o kredytobiorcy znajdują się m.in. w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).

Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny na pierwsze mieszkanie lub kolejny apartament np. w Gdańsku w inwestycji Remedium, musisz pamiętać o kilku istotnych kwestiach.

• Okres spłaty kredytu: zazwyczaj jest to bardzo długi czas, sięgający kilkudziesięciu lat. Maksymalny czas trwania kredytu hipotecznego wynosi 35 lat, jednak Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zaleca bankom proponowanie klientom okresu kredytowania do 25 lat. Takie podejście ma na celu obniżenie kosztów ponoszonych przez klienta, co jest korzystne zarówno dla kredytobiorcy, jak i dla stabilności finansowej systemu bankowego.
• Rodzaje rat: przy ratach równych (annuitetowych) ich wysokość jest równa przez cały okres kredytowania, a przy ratach malejących ich kwota stopniowo się zmniejsza. Jednak zarówno jedne, jak i drugie zmieniają się w zależności o stopy bazowej.
• Całkowity koszt kredytu hipotecznego: zaciągnięte zobowiązanie to nie tylko sama kwota, którą sfinansował bank. To także koszty dodatkowe, do których wliczają się m.in. jednorazowa prowizja za udzielenie kredytu, koszty odsetkowe wynikające z oprocentowania (marża+stopa bazowa), ubezpieczenie na życie, koszty ustanowienia hipoteki, wycena nieruchomości i inne.

Warto dokładnie przeczytać umowę kredytową wraz ze wszystkim załącznikami, by mieć pewność, że bank nie zaskoczy Cię dodatkowymi kosztami.

 

Kredyt hipoteczny na mieszkanie od dewelopera – co jest potrzebne?

Jeśli chcesz kupić nieruchomość z rynku pierwotnego, np. nowe mieszkanie w Gdańsku na osiedlu Polana Kampinoska, musisz złożyć do banku wniosek kredytowy. Oprócz podstawowych dokumentów potwierdzających Twoją tożsamość, rodzaj zatrudnienia oraz wysokość dochodów do wniosku należy dołączyć m.in.:

• umowę przedwstępną z deweloperem;
• potwierdzenia dotychczasowych wpłat: zaliczki lub transz oraz wkładu własnego;
• wypis z CEiDG lub wypis z Krajowego Rejestru Sądowego w przypadku spółek kapitałowych;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

W przypadku nieruchomości gotowej do zamieszkania konieczne będzie dostarczenie także prawomocnej decyzji o zakończeniu budowy, zaświadczenia o wyodrębnieniu samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.Kiedy zgłosisz się do banku po kredyt hipoteczny, na pewno otrzymasz szczegółowe informacje o wszystkich wymaganych dokumentach.

 

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy – czy to jest to samo?

Kredyty mieszkaniowe mają znacznie węższy obszar finansowania niż kredyty hipoteczne. Ubiegając się o kredyt mieszkaniowy, otrzymasz pożyczkę jedynie na zakup domu czy mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego. Natomiast kredyty hipoteczne umożliwiają nie tylko zakup nieruchomości, ale także jej remont, modernizację, budowę, a nawet kupno działki. 

Kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym, ale kredyt hipoteczny nie musi być kredytem mieszkaniowym. Poza tym nie ma większych różnic pomiędzy tymi produktami w warunkach ich otrzymania lub formach spłaty.