Dlaczego Gdańsk przyciąga inwestorów?

Gdańsk jest miastem o wyjątkowo zróżnicowanym popycie najemców. Obok turystów sezonowych pojawiają się tu studenci, lekarze odbywający specjalizacje, pracownicy kontraktowi, uczestnicy konferencji i osoby przyjeżdżające na kilka tygodni w ramach projektów biznesowych. To zróżnicowanie ma znaczenie: inwestycja w nieruchomości w Gdańsku w lokalizacji z dostępem do kampusów akademickich, szpitali i dzielnic biznesowych generuje popyt przez cały rok, nie tylko w wakacje.

Najem krótkoterminowy czy długoterminowy?

Oba modele mają uzasadnienie, lecz każdy wiąże się z innym profilem ryzyka i inną strukturą kosztów.

Najem krótkoterminowy oferuje potencjalnie wyższe stawki dobowe, zwłaszcza w szczycie sezonu, ale wymaga stałej obsługi. W takich miejscach jest ciągła rotacja gości, trzeba zapewnić usługi sprzątające między pobytami, trzeba zarządzać rezerwacjami i kontrolować stan wyposażenia. Przy uwzględnieniu tych kosztów różnica w przychodach netto względem najmu długoterminowego jest znacznie mniejsza niż wynikałoby z samego porównania stawek.

Najem długoterminowy zapewnia stabilniejszy przepływ finansowy i niższe koszty operacyjne. Coraz popularniejszy jest też model pośredni: najem średnioterminowy na kilka tygodni lub miesięcy łączy wyższe stawki z niższą rotacją. Sprawdza się szczególnie dobrze tam, gdzie pojawia się popyt ze strony pracowników kontraktowych czy uczestników długich projektów szkoleniowych. Jeśli planujesz wynajem długoterminowy i zastanawiasz się, jak przygotować lokal, warto zajrzeć do poradnika oaranżacji mieszkania na wynajem.

Co decyduje o stopie zwrotu?

Stopa zwrotu z wynajmu w Gdańsku zależy od kilku czynników jednocześnie, a żaden z nich nie działa w izolacji.

Pierwszym jest lokalizacja: nie chodzi wyłącznie o odległość od centrum, lecz o bliskie skomunikowanie z miejscami, które mogą generować popyt przez cały rok. Chodzi głównie o uczelnie, szpitale, dzielnice biurowe, węzły komunikacyjne i atrakcje turystyczne. Apartament w spokojnej dzielnicy z dostępem do zieleni, lecz w kilkunastu minutach od centrum, trafia do szerszego grona najemców niż lokal w samym sercu Starego Miasta, gdzie ceny zakupu są najwyższe, a sezonowość najbardziej odczuwalna.

Drugim czynnikiem jest standard wykończenia i wyposażenia. Apartament zaprojektowany pod wynajem, z trwałymi materiałami, przemyślaną aranżacją i kompletnym wyposażeniem kuchennym, generuje mniej reklamacji, zyskuje lepsze recenzje i utrzymuje wyższe stawki w serwisach rezerwacyjnych.

Trzecim jest model operacyjny. Inwestor, który nie chce ani nie ma czasu na samodzielne zarządzanie, potrzebuje sprawdzonego operatora najmu. Przejmuje on obsługę gości, rotację, utrzymanie standardu i rozliczenia. Wpływa to na wynik netto, lecz eliminuje znaczną część ryzyka operacyjnego i czasu poświęcanego na zarządzanie nieruchomością.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie apartamentu inwestycyjnego?

Apartament pod wynajem w Gdańsku to specyficzny produkt, który różni się od klasycznego mieszkania kupowanego na własne potrzeby. Warto zwrócić uwagę na kilka kwestii przed podjęciem decyzji.

Przede wszystkim: czy lokal jest gotowy do najmu od razu po zakupie, czy wymaga jeszcze wykończenia i wyposażenia? Każdy miesiąc prac to miesiąc bez przychodów. Istotne jest też, czy deweloper lub pośrednik oferuje dostęp do operatora najmu, co eliminuje konieczność samodzielnego poszukiwania sprawdzonej firmy zarządzającej. Warto również sprawdzić, czy inwestycja jest objęta programem gwarancyjnym, który zabezpiecza kupującego na wypadek usterek już po odbiorze lokalu.

Odrębną kwestią jest forma prawna. W odróżnieniu od standardowych mieszkań, apartamenty inwestycyjne funkcjonują w obrocie na innych zasadach i nie mogą być określane tym samym terminem. To nie tylko kwestia nomenklatury, lecz realna różnica w statusie prawnym lokalu i związanych z nim podatkach, w tym stawce VAT.

Czy inwestycja w nieruchomości w Gdańsku się opłaca?

Odpowiedź zależy od tego, jak precyzyjnie dobrany jest produkt do modelu operacyjnego. Gdańsk jako rynek ma strukturalne podstawy utrzymującego się popytu, lecz sam rynek nie zastąpi analizy konkretnego lokalu: lokalizacji, kosztów zakupu, kosztów operacyjnych i realistycznych założeń co do obłożenia. Inwestor, który kupuje gotowy apartament w przemyślanej lokalizacji, z dostępem do operatora i programem gwarancyjnym, startuje z zupełnie innego miejsca niż ten, który nabywa lokal wymagający wykończenia, wyposażenia i samodzielnego znalezienia firmy zarządzającej. Różnica w nakładzie czasu i ryzyka jest znaczna, nawet jeśli cena zakupu wygląda podobnie.

Remedium w Gdańsku Aniołki – gotowy obiekt w przemyślanej lokalizacji

Spośród dostępnych na gdańskim rynku projektów warto przyjrzeć się Remedium, zrealizowanemu przez Domesta przy ulicy Mariana Smoluchowskiego w dzielnicy Aniołki. To ukończony obiekt: cztery kondygnacje, 65 apartamentów inwestycyjnych, trzy lokale usługowe i hala garażowa. W ofercie dostępne są apartamenty inwestycyjne o metrażach od 36,68 m² do 63,14 m², w układach jedno-, dwu- i trzypokojowych. Ceny zaczynają się od 18 004 zł/m² netto.

Aniołki łączą spokój i zieleń z bardzo dobrą dostępnością do wszystkiego, co przyciąga ludzi do Gdańska przez cały rok. W zasięgu kilkunastu minut od inwestycji działają dwa duże kampusy akademickie, kompleks szpitali klinicznych, historyczne śródmieście i rewitalizowane tereny postoczniowe z regularnym programem wydarzeń. Dla inwestora oznacza to bardziej równomierne rozłożenie rezerwacji w ciągu roku: ten sam apartament może być zajmowany kolejno przez uczestnika konferencji, lekarza na rezydenturze i turystę na city breaku.

Remedium to obiekt gotowy do odbioru, wykończony pod klucz i przygotowany do współpracy z operatorem najmu. Inwestycja zdobyła nagrodę International Property Awards i objęta jest programem Gwarancja Plus.

Inwestorzy szukający produktu gotowego, bez ryzyka budowlanego i z dostępem do operatora od pierwszego dnia, powinni zwrócić uwagę na inwestycje łączące ukończony obiekt z przemyślaną lokalizacją. Pełna oferta apartamentów inwestycyjnych dostępna jest na stronie Dewelopera Domesta.

Jak zacząć?

Zakup apartamentu inwestycyjnego różni się od zakupu mieszkania na własne potrzeby przede wszystkim tym, że decyzja powinna być poprzedzona analizą, a nie intuicją. Warto zacząć od określenia modelu: najem krótkoterminowy, długoterminowy czy średnioterminowy, i dopiero pod ten model szukać lokalizacji oraz konkretnego produktu. Następny krok to porównanie dostępnych inwestycji pod kątem gotowości do najmu, dostępu do operatora i programu gwarancyjnego. Biuro sprzedaży Dewelopera Domesta w Gdańsku prowadzi konsultacje dla inwestorów i może pomóc dopasować konkretny apartament do założeń finansowych.